|
|
|
| 《物权法》关于住宅小区内车库（位） |
|
文章作者：秦海 文章来源：原创 加入时间：2007-8-17 点击次数： 【 字体：大 中 小 】
友情提示:该文版权被保护,禁止右键复制 |
|
|
《物权法》关于住宅小区内车库（位）
规定的理解和适用问题研究
成都铁路运输法院 秦 海
随着各国经济的不断发展，城市化进程日益加快，家庭汽车逐年普及并且日渐成为城市居民出行的代步工具，可以说现在的城市生活就是汽车生活 ，人们日出而作，日落而息，住宅小区内车库（位）的重要性可想而知。世界大多数国家和地区立法均对车库（位）的问题作了明确的规定 。在我国，物权法第七十四条首次就车库（位） 的问题进行了界定，其具体内容是“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。但在现实生活、行政执法和司法活动中，对这一原则性规定的理解和适用上常常出现尴尬，如房屋行政主管部门为了逃避自己可能登记错误的责任，对非业主车库的产权暂不予登记；又如业主联合起来以租赁方式对抗开发商执意出售车库的行为屡见不鲜，等等。笔者通过分析，认为只要正确理解和适用《物权法》的规定，是可以解决这些问题的。下面谨呈几点拙见，以供参考：
一、车库（位）的定义、分类
为了更为充分地理解和适用物权法关于车库（位）的规定，我们先来看一看车库（位）的定义和分类。
（一）定义和特征
所谓车库，是指建设于小区范围内，有独立的空间，用以存放车辆为目的的附属建筑物。所谓车位，是指以一定的临时标志划线分割形成，在小区路边、空地等场地用于停放车辆的位置。二者具有以下特征：
1、小区车库（位）对小区住宅的依附性很强，是小区的一种附属性设施。车库（位）均是为了解决小区业主停车而在小区内设立的停车设置，从车库（位）的土地使用权报批、规划等方面来看，均依赖于小区住宅而存在，具有很强的附属性。
2、小区的车库（位）也有着构造和利用上的独立性。在构造上范围明确，在利用上一般不会对其他区分所有物施予影响 ，因此具有一定的独立性。
正是这些特征，决定了我们在正确理解和适用《物权法》关于小区车库（位）的相关规定时应当充分考虑其附属性，要多从业主的角度考虑其利用的充分性和充足性，同时也必须考虑未购买车库（位）的业主以及车库（位）未能完全出售和出租情况下开发商的利益保护。
（二）分类
对小区车库（位）进行科学的分类，有助于我们正确认识小区车库（位）的不同以及因这些不同可能导致的权利归属的不同。
依据不同的分类标准，我们可以对小区的车库（位）进行以下的划分：
1、根据车库（位）是否列入城市规划设计可分为规划内车库（位）、规划外车库（位） 以及利用人防工程改造而成的地下车库（位）。
根据建设部《城市居住区规划设计规范（2002版）》第8条第8.0.6 项规定，居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，并对车库（位）最低数量限额作了明确的规定 ，很多大城市还根据当地实际情况规定了开发商配套建设的车库（位）应当达到的具体指标 。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十六条规定：“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能”，据此，原本规划设计作为防空的地下室经合法审批后可以被改造成地下车库（位）。因此，一方面，这一区分是有法律依据的，说明了规划内的车库（位）具有强制性，是开发商必须建设的；规划外的车库（位）具有随意性，开发商可以自行决定是否建设；而利用人防工程改造而成的地下车库（位）是一种临时改变使用用途的车库（位）。另一方面，根据《物权法》第七十四条第一、二款的规定，适用范围仅明确规定适用于规划内车库，对规划外的车库（位）以及利用人防工程改造而成的地下车库（位）就可以不适用。
2、按车库（位）面积是否计入公摊面积，可分为公摊面积内车库（位）和公摊面积外车库（位）。
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条规定“商品房按套或单元出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊公用建筑面积之和”，同时在该规定中明确了作为独立使用空间而销售或出租的地下室、车棚等不应纳入公摊面积 。说明小区的车库（位）如果不是独立使用空间建造的，如利用住宅的地下空间建造的，就可以纳入公摊面积，因此在小区内的车库（位）分为公摊面积内车库（位）和公摊面积外车库（位）。区别二者的意义在于有利于正确界定在销售时车库（位）是否计入销售面积。
3、根据车库（位）是否计算入建筑容积率 ，可分为容积率内的车库（位）和容积率外的车库（位）。
每一个小区的开发，开发商与土地出让部门签订的土地出让协议中均会明确城市规划部门确定的每宗土地的建筑容积率，即每宗土地上的建筑面积（包括计算面积的地下建筑工程和地上建筑工程）与建筑用地面积的比率是不变的。在绝大多数城市，地下建筑面积均纳入了容积率的计算中，也有的城市如重庆市为了鼓励开发商多开发地下停车场 ，已经决定将“地下建筑面积（如车库）不再纳入建筑物容积率计算”，由此可见，车库（位）是否计算入建筑容积率可分为容积率内的车库（位）和容积率外的车库（位）。区分二者的意义在于容积率外的车库（位）建设完全取决于开发商自己是否投入资金。
除此之外，还可按车库（位）是否计入建筑成本，分为已列入建筑成本的车库（位）和未列入建筑成本的车库（位）；按车库地理位置，将车库（位）分为地上和地下车库（位）；按用途来分，可分为汽车车库（位）和自行车车库（位）。
二、关于“首先满足业主的需要”的理解和适用
（一）对“首先满足”的偏见和分析
物权法第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。这里的“首先满足”在现实中出现了众多的理解：一说应理解为“优先购买权”，对于小区内的车库（位），业主享有优先购买权 。。一说为车库（位）优先使用权，认为按照物权法规定，小区内的车库，业主拥有优先使用权 。有学者认为“首先”不同于“优先”，后者指在同等条件下业主优先获得；而“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益 。
我认为，“首先满足”既不能单一地理解为优先购买权，也不能单一地理解为优先使用权。一是因为物权法条文里“首先满足”的对象是“业主的需要”，这种“需要”可能是通过购买取得所有权，也可能是通过租赁等其他方式取得使用权；二是因为“优先购买权”和“优先使用权”均强调同等条件，《物权法》绝不可能主张“其他不是业主的人就可以出高价购买或者使用” 。当然我个人也不赞同“首先”就是“不区分任何条件”，因为从逻辑上讲，如果允许业主“不区分条件”地“首先满足”，就会出现“开发商漫天要价，业主就地还钱”，甚至可能出现开发商无条件满足业主需要，这种“天上掉馅饼”的事，开发商就绝不可能干。所以，在无法用已有法律概念对此进行正确定性的情况下，就只能权当物权法进行了创新的设计，如果一定要定一个名词的话，就定为“首先满足权”好了 。
（二）实务中的理解与适用问题
我们要正确理解和适用《物权法》这一规定，界定好“首先满足”的程序和实体关系，就必须首先解决好实务中的两个问题：
（1）车库能否独立地成为建筑物区分所有权的专用部分？也就是能否只通过购买车库（位）而成为小区的业主？
从相关规定来看，住宅小区配套的车库（位），属于小区房屋的附属设施。附属设备应当服从于业主购买专有部分的需要，同时在使用和转让时应当服从于小区建筑物的使用和全体业主的切身利益 。既然车库（位）是主体房屋的附属，在产权上就应成为主体的一部分，不可能割裂开来。另外，小区车库的产权如果被没有拥有小区住宅的其他主体拥有，即意味着这些主体将拥有小区里的一份产权，那么这些主体就应是小区业主，就应该具有与其他业主同样的权利义务，包括享有业主的权利，承担持份义务（作为共用部位、共用设备设施的共有持份人应缴纳维修基金等） 。如果这样，在同一个小区内，一些主体在小区内仅停车，一些主体在小区内吃喝拉撒，生活方式很丰富，统统按建筑面积或者土地使用权面积所占比例等同一标准来享有权利和承担义务，车库（位）的业主就不会同意，这个矛盾就难以解决。因此我认为车库不能独立地成为住宅业主以外的其他主体拥有建筑物区分所有权的专用部分。
（2）业主的需要是否随时间的变化而变化？法律是否应当注意保护这种变化下的新需要？
作为小区业主，其对车库的需要，不言而喻是变化的，有来自消费水平变化引起的，有来自工作单位变化引起的，等等。这种需要的变化，业主有权从自己享有成员权的、已购住宅的小区来优先实现和满足，这是每一个业主善良的心愿；只要客观条件允许，我们为此设定的规则也应充分考虑到业主这些变化着的需要。
理清了上述两个问题，并结合物权法第七十四条其他两款的规定，对第一款“首先满足”的规定就可以作如下解释了：
第一，如果业主在购房时需要同时购买车库，只要数量具备，开发商就应当出售或者附赠，双方通过这种约定确定产权归属。
第二，在售房完毕后一个月内或者开盘后半年内，如果仍有车库（位）没有出售的，开发商应当发布有“首先满足”期限（以一个月为限）的通知，由业主选择购买或者租赁。
第三，该优先满足期限届满后，如无业主需要，为了充分保护开发商的利益，可以向业主以外的主体出租 ，但不能出售。为了保障满足业主变化的新需要，租赁期限一般不得超过两年。
第三，两年期限届满前两个月，开发商还得就租期届满的车库（位）发布第二轮有“首先满足”期限（也仍以一个月为限）的通知。按此循环，直到车库（位）出售完毕为止。
第四，已购买车库（位）的业主如要出售车库（位），只能向其他业主出售。如无其他业主购买，也只能出租。
第五，当小区业主以外的其他人以承租期限届满后享有优先承租权来抗辩小区业主承租的首先满足权时，小区业主承租的首先满足权优先。
（三）“首先满足”是否具有可诉性？
有人认为对“首先满足权”的侵犯是不可诉的。理由是“首先满足权”对于业主来讲，并不是一种权利或者利益。没有这个前提，就不能根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定提起诉讼。
笔者认为具有可诉性。如前所述，如果开发商未按上述规定操作，需要车库（位）的业主就可以其物权法规定的“首先满足权”被侵犯，要求法院确认开发商和购买者之间的购买合同或者租赁合同无效，以支付该合同的对价取得车库（位）的所有权和承租权。
四、关于如何理解“建筑区划内的车库（位）通过当事人出售、附赠或者出租等方式约定归属”的问题
物权法第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。在适用时要注意解决业主可能在诉讼中提出的“二次出售”的问题。
如前所述，规划内的车库（位）与容积率内的车库（位）、公摊面积内车库（位）和已列入建筑成本的车库（位）在分类标准上是不同的，彼此之间可能存在交叉，即有可能出现规划内的车库（位）有的已计入公摊面积的，而有的未计入公摊面积，有的已纳入了建筑成本核算，有的未纳入。因此如果已纳入公摊面积且已计入建筑成本的车库（位），就应当作为开发商已经出售给全体业主的车库（位），不能另行出售，否则即为“二次出售”。业主就可以据此请求确认“第二次出售合同”无效。
这里主要是有一个举证证明的问题。有人主张要证明是否是“二次出售”，只要事后由开发商举出政府物价部门出具的成本没有分摊、未纳入公摊面积的证明，开发商就不是二次出售，就可以独立决定车库（位）的产权归属了。如果开发商自己举不出证据来证明，举证责任就应当分配给开发商，由其承担举证不力的后果 。因为据“谁主张，谁举证”的原则，主张“二次出售”的业主就应承担该举证责任，但业主可能永远无法从开发商手里取到相关的财务凭证以证明其主张，应当根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第75条：“有证据证明持有证据的一方当事人无正当理由拒不提供的，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人的，推定该内容成立”的规定，法院直接认定开发商销售的房屋价格中已经包含了车库（位）的建设费用，从而作出对业主有利的认定。我认为这种事后凭相关机关的证明或者开发商自己的成本信息来确认的做法是不妥的，根据举证责任分配原理来确定责任的承担，对开发商来说也显得太过严格，因为即使开发商的成本信息能够获得，但成本只是开发商的盈亏底线，而价格才是供求双方讨价还价的产物，市场经济允许开发商在成本之上盈利，二者并没有必然联系，因此不能认为出售价格等于或者高于住宅价格加上车库（位）的价格，车库（位）的价格就已计入了出售价格中，如果再出售，就是二次出售了。总之，这种以事后查明的成本是否可分为住宅或者车库（位）价格的办法来决定小区车库（位）产权的逻辑是错误的；并且如果以这种逻辑来要求相关职能出具证明，职能部门就只能勉强为之，其结果就只有顺着开发商的意图办了。比较理想的做法应当责令开发商对成本没有分摊、面积未纳入公摊、自己可以处分的车库（位）进行事前公告，并且由政府房管部门予以登记公示。在实务中，就可将此公告与公示作为一种要约，只要业主一旦愿意与开发商签订购房合同，这些要约的内容即成为合同的一部分，就对双方当事人产生约束力。业主就可以据此要求未进行公示部分的车库（位）不能再行出售，否则就可以要求法院按“二次出售”处理。
五、关于“共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，业主如何共有？
根据物权法第七十四条第三款的规定，占用共有的道路、共有的其他场所建立的车位，属于业主共有。业主们如何共有呢？
（一）不能区分为业主个人所有。因为这些车位对于业主来讲，具有整体性和不可分割性。
（二）如果要建立个别业主的使用权，则须交付费用，而不是由业主随意使用。否则，没有购买车位的业主便会感觉吃了亏，被购买了车位的业主占了便宜。通过这些车位取得的收益，除去必要的管理费之外，应当归属于全体业主，由业主大会或者业主委员会决定，归并于公共维修基金，或者按照面积分给全体业主 。
六、自行车库（位）的法律适用
自行车和汽车都是现代社会人们出行的工具，城市住宅小区不仅应当配备汽车车库（位），还应当配备自行车车库（位）。与汽车车库（位）相比较，只是汽车车库（位）所占空间要大于自行车车库（位），有量上的差异，没有质的区别；另外虽然业主对单独的自行车位需要量不大，但每一个小区，特别是象成都这样以自行车作为重要交通工具的城市小区，开发商如果不投资修建自行车车库（位），可能会影响小区住宅业主的方便。因此笔者认为自行车车库（位）也应当如汽车车库（位）一样适用《物权法》第七十四条的规定。
七、利用人防工程改造的地下车库（位）产权归属问题
笔者认为，根据《人民防空法》第五条第二款关于“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，在人防工程费用确实摊入房屋销售价格的情况下，人防工程的权利应当归属于小区的全体业主。
因为：首先，开发商在建设住宅小区时依据《人民防空法》的规定配套建设人防工程，虽然该建设费用是由开发商支付，但是一般而言开发商会将修建人防工程的费用摊入出卖房屋的价格之中，将费用最终分担给所有业主。所以，开发商一旦出售了其所开发的房屋，就丧失了真正投资者的身份。其次，如果在开发商已出售了所有住宅的情况下，将人防工程的使用、管理和收益仍留给开发商享有，就有可能违背人防工程建设的目的，不能实现人防工程为小区业主服务的功能。由小区业主共有，也就不至于在需要人防时出现不同产权人哄抢人防工程的情况。
至于这种车库位的共有方式，可以比照“占用共有的道路、共有的其他场所建立的车位”来处理。
总之，面对《物权法》关于车库（位）规定在理解和适用上的问题，必须既要坚持兼顾业主与开发商利益的平衡，又要兼顾专有权和共有权的统一，同时也要兼顾物业的近期使用和长远使用的结合，才能收到物尽其用的效果，实现了《物权法》的目的。
|
|
|
| 【 打 印 】【 关 闭 】 |
上一篇：试论赋予强制执行公证债权文书的
下一篇：建设工程优先权法律关系的权利主体问题研究
|
|
|
|
|
|
